О пузырях и налогах

[pargentum]

Тут вот у меня во френдленте возник всплеск интереса к масковскому налогу на масковскую недвижимость.

Что я имею сказать по этому поводу?

Конечно же, переезд старушек-пенсионерок из центра Масквы на окраины будет одним из возможных эффектов.  Но этот эффект будет не главным. Главный эффект - это распродажа инвестиционных квартир и сопутствующее падение цен на недвижимость - к которому падению налицо и множество других показаний.  Эффект этого падения прочувствуют сначала ипотечники, потом банки, потом клиенты этих банков, и далее по цепочке. 

Как твердый мизесианец и своевременно закупившийся еврами владелец свободной от долгов недвижимости, я не могу не приветствовать эту героическую меру по проколу пузыря и оздоровлению рынка.  Но, как прагматик и обитатель этой страны, я не могу не отметить, что в сложившейся политэкономической обстановке данная мера кажется мне несколько... э... чрезмерно героической.  Но, как политический противник правящего режима, я не могу не увидеть в этом чрезмерном героизме и светлую сторону.

Это если коротко.

Comments

[18cc.livejournal.com]

А вот интересно: ну уйдет Путин или свергнут, придет Ходорковский, или Навальный, или одновременно оба (орел-то двуглавый),
Вы по-прежнему будете "обитатель этой страны" или гражданин России?

Этой - это которой?

[pargentum.livejournal.com]

Вы меня пытаетесь спровоцировать на высказывание, попадающее под действие ст.280 часть 2 действующей редакции УК РФ?

Re: Этой - это которой?

[18cc.livejournal.com]

Да жож меня все в УК тыкают... Нет, конечно. Хотя ответ был заранее понятен.

[gavagaykiller.livejournal.com]

тогда можно и гражданином стать.

[fizzik]

Насчет "оба" - это весьма метко, потому что далеко не факт, что государство на данной территории будет одно. Соответственно, кто чьим гражданином или жителем окажется - вопрос чрезвычайно запутанный.

[18cc.livejournal.com]

Поменьше Широпаева читайте.

[dikem.livejournal.com]

Согласно Паркинсону московская недвижимость не может падать в цене и будет расти до тех пор пока окончательно не перестанет быть недвижимостью. Налог тут не поможет, только ядерная бомбардировка или другой способ зачистки местности.

[pargentum.livejournal.com]

Ну, конечно, никто не помешает нынешним властям напечатать рубликов, чтобы не только скомпенсировать, но и гиперкомпенсировать схлопывание пузыря. Но это приведет только к тому, что эффекты дойдут до населения по другой цепочке.

[gavagaykiller.livejournal.com]

ничего не будет. ни печати денег, ни кредитного пузыря.

[pargentum.livejournal.com]

Кредитный пузырь уже есть, и был с нами больше десяти лет. Вопрос именно в том, что будет с этим пузырем.
А что-то то по любому будет. Не бывает так, чтобы вовсе ничего не было.

[dikem.livejournal.com]

Рубль - федеральная валюта, квм - региональный денежный суррогат, не отягощенный регулированием, но со всеми преимуществами "живых" денег перед фиатными.
Как в таком случае сработает эмиссия, центр которой опять же находится в Москве?

У квм главная проблема сильной валюты - она не ходит, систематически вымывается из оборота, подвержена тезаврации. Рынок недвижимости очень своеобразный, больше похож на большую дорогу, чем на рынок. квартирные сделки офисного планктона, выселяемого за мкад лежат микроскопически тонким слоем на тех объемах торгов которые происходят в Москве.

Цена квм как и курс рубля вопрос политический, больше чем в пределах старшей валюты ему ходить не позволят чисто силовыми методами. Пока нет информации о волне банкротств как на туристическом рынке.

[tejblum.livejournal.com]

Не думаю, что этот налог как-то заметно повлияет на снижение цен.

Во-первых, я не верю в существенное количество инвестиционных квартир, особенно пустых. Потом, налог будет всего 1-2 десятка тысяч на квартиру в год -- в ситуации, когда аренда однокомнатной квартиры стоит больше 30 тысяч (хотя, давно не приценивался, мне неактуально), если говорить об инвестиционных квартирах, не критично.

К слову, в Ведомостях были какие-то довольно странные примеры, которые они почему-то назвали "типичными" -- там были квартиры в "хрущевских" и "сталинских" домах и элитная новостройка, а "брежневских" и более современных домов, в том числе обычных новостроек, нет. Инвестиционные квартиры, кстати, по большей части должны быть в новостройках. Вот я, например, живу в доме, которому лет 10 или чуть меньше, кажется, и у меня в этом году налог был в районе 8 тысяч. Будет тысяч 16, если я правильно посчитал, то есть рост ну совсем не в 10 раз. Хотя такие (достаточно новые) дома, видимо, типичными не назовешь, для инвестиционных квартир это (повторюсь) должно быть достаточно типично.

[pargentum.livejournal.com]

В новых домах пустых квартир довольно много.
Кроме того, значительная часть сдаваемых внаем квартир - в действительности, инвестиционные.
Но самое главное, что для падения цен не обязательно, чтобы этих квартир было много. Достаточно того, чтобы остальные продавцы не знали точно, сколько их еще.

[tejblum.livejournal.com]

Новые дома по сути недостроенные, понятно что там куча пустых квартир. Ладно, это неважно.

Смотрите -- "кадастровая стоимость" по идее довольно близка к "рыночной" (при этом похоже, что она всё-таки как правило меньше, во всяком случае пока какого-то прямо обвала не было). Налог -- 0.1% от кадастровой стоимости в год, ну, у немногих квартир 0,15% в год. Вы действительно считаете, что для людей, у которых есть инвестиционная квартира, важна сумма 0.15% от её цены в год?

Вот у одиноких пенсионеров в центре, да и вообще каких-нибудь "малоимущих", проблемы могут быть. Но у малоимущих инвестиционных квартир нет.

[pargentum.livejournal.com]

Налог снижает цену на недвижимость. И за счет малоимущих, срочно избавляющихся от непосильного актива, и за счет просто тех, кто рационально считает выгоды и издержки.

Для владельцев инвестиционной недвижимости важно, чтобы цена росла.
Когда цена начинает падать, некоторые из владельцев начнут избавляться от своей инвестиции. Цена пойдет дальше вниз, и уже для большего количества владельцев появится повод задуматься.

[tejblum.livejournal.com]

Ну да, ну да. Налог в 0.015% тоже каким-то измеримым образом повлияет на тех, кто "рационально считает выгоды и издержки"? А в 0.0015%? (Ну, 15% налог конечно повлиял бы, да и 1.5% тоже). При этом, повторюсь, налог на недвижимость существует очень давно и, похоже, для многих инвестиционных квартир меняется не сильно.

Для владельцев инвестиционной недвижимости важно, чтобы цена росла.

Нет конечно :-) Владельцы инвестиционной недвижимости заранее знают, что цена на недвижимость не падает. Какие-то наблюдаемые падения цены на это знание никак не влияют. Например, последние года два цена московской недвижимости (в долларах) скорее падает, чем растет -- и ничего, на мнение "московская недвижимость не может падать в цене" это совершенно не влияет. (Да и вообще, происходящее с ценами после 2008-го убедительным ростом сложно назвать). При этом, это мнение довольно рационально. Все прекрасно понимают, что, во-первых, кроме "доходности" есть еще и "надежность", и, если конкретно, однушку наверняка можно будет сдать за сумму, на которую можно как-то прожить месяц в случае чего (это цитата по памяти из какого-то поста примерно пятилетней давности). Чтобы это стало не так, нужен не налог в жалкие 0.15%, а нечто совершенно иное, типа кризиса на рынке труда...

[pargentum.livejournal.com]

Владельцы инвестиционной недвижимости заранее знают, что цена на недвижимость не падает.
Угу. То же самое могли бы сказать про себя держатели акций доткома, американских subprime mortgage, акций (или что там у них было) МММ, да и вообще соучастники всех пузырей и пирамид в истории.

Тем более жестоким будет их разочарование при столкновении с реальностью. И тем больше оснований ожидать, что на рациональное избавление от неудачной инвестиции наложится еще и паническая реакция.

нечто совершенно иное, типа кризиса на рынке труда...
А, типа, у нас нету кризиса на рынке труда?

[tejblum.livejournal.com]

Я совершенно не спорю с тем, что цена на московскую недвижимость может упасть. Это обстоятельство, однако, не имеет ни малейшего отношения к изменениям в налоге на недвижимость.

Что касается столкновений с реальностью, то, как я уже писал, цена на недвижимость (в долларах) уже падает года два (т.е. началось это задолго до крымнаша и, тем более, нового налога). Если смотреть чуть дальше, то после кризиса 2008 года цена на недвижимость так и не восстановилась (в пике было более $6000 за метр, максимум после 2008 года -- где-то $5500). 2008ой был, на минуточку, 6 лет назад. Чем это не реальность?

Потом, все "инвесторы" в недвижимость прекрасно понимают, что недвижимость -- товар очень не ликвидный, это не какие-нибудь акции, которые можно мгновенно продать нажатием на кнопку, и не валюта. В _нормальной_ ситуации продажа квартиры занимает несколько месяцев. Ясно, что если на следующий день после объявления предложения приходит покупатель, который соглашается на запрошенную цену, то эта цена слишком низкая, а всегда имеет смысл устроить "голландский аукцион" (который все-таки аукцион), что не может быть быстро. При этом, объекты недвижимости вполне уникальны, поэтому "рыночную цену" собственной недвижимости нельзя достоверно узнать, не попытавшись её продать. Эти обстоятельства очень сильно уменьшает возможность "панических распродаж". (При этом, статью с заголовком что-то вроде "на рынке недвижимости тихая паника" я видел уже с месяц назад -- ну вот паника есть, а распродажи то где?)

Кроме того, повторюсь, долгосрочные "инвесторы" в недвижимость ориентируются не на рост цены, а на рентный доход (хотя он и небольшой, по сравнению с вложениями, зато типа надежный). По идее, рентный доход должен упасть гораздо меньше цен, потому что в Москве отношение цены квартиры к арендной плате нетипично большое. Это еще одна причина, по которой владельцы недвижимости не будут сильно нервничать.

В общем, я думаю, что цена на московскую недвижимость вполне может упасть, допустим, раза в два. Но, IMHO, это не будет каким-то одномоментным событием, скорее цена будет постепенно падать в течении многих лет...

[bydl0coder.livejournal.com]

А зачем немедленно продавать квартиру, если ты не закредитован? Нехай пустая стоит, как стоят офисы, магазины на первых этажах и т.п. Я подозреваю, что владельцы инвестиционных квартир в основном разного рода коррупционеры, бизнеса нет, а деньги куда-то девать надо.